Mieteinnahmen | Steuerhinterziehung | Selbstanzeige

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Rechtsanwalt Fathieh berät Sie bundesweit kompetent und professionell bei Rechtsfragen im Hinblick auf eine Selbstanzeige nach der Nichterklärung von Mieteinahmen.

Auch Mieteinnahmen werden versteuert. Es kommt immer wieder vor, dass diese Tatsache vergessen wird und dann ist die Sorge groß, wenn plötzlich der Verdacht auf Steuerhinterziehung im Raum steht. Aber welche Steuern fallen überhaupt an und was kann man tun, wenn der Brief vom Finanzamt kommt? Dies und mehr wird im folgenden Beitrag beantwortet.

Welche Steuern fallen bei Mieteinnahmen an?

Mieteinnahmen, auch für Ferienwohnungen, unterliegen der Einkommenssteuer und gegebenenfalls der Gewerbesteuer. Die Vermietung von Ferienwohnungen ist grundsätzlich auch umsatzsteuerpflichtig. Einkommenssteuerpflichtig sind nach § 21 EStG unter anderem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Wichtig zu wissen ist, dass dazu auch die kurzfristige Vermietung von Privatwohnungen und -zimmern sowie auch die Untervermietung gehört. Eine Steuerpflicht entsteht dann, wenn die Mieteinnahmen die Grenze von 520 € pro Jahr übersteigt oder der Grundfreibetrag in Höhe von 9 408 € überschritten wird.

Unter Umständen fallen noch Umsatz- und Gewerbesteuern an. Umsatzsteuerpflichtig wird man allerdings erst dann, wenn die Umsatzgrenze von 22 000 € für Kleinunternehmer überschritten wird und auch eine Gewerbesteuer besteht erst für Vermietungstätigkeiten, die den Charakter einer gewerblichen Tätigkeit haben.

Steuerhinterziehung bei vermieteten Immobilien

Steuerhinterziehung kann auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen. Die häufigsten Arten Steuerhinterziehung bei Mieterträgen zu begehen sind:

• Nichtangabe: Steuerhinterziehung wird begangen, wenn Mieteinnahmen in der Einkommenssteuererklärung nicht angegeben werden (sog. Schwarzvermietung). Gerade bei kurzfristigen Vermietungen oder Untervermietungen werden die Gewinne häufig nicht versteuert. Über Plattformen im Internet wie Airbnb ist es möglich, ohne großen Aufwand ein Zimmer oder eine Wohnung kurzfristig zu vermieten. Allerdings wird dabei oftmals nicht bedacht, dass auch diese Einkünfte steuerpflichtig sind, sobald der allgemeine Grundfreibetrag überschritten wird.

• Falschangabe: Wenn falsche Angaben über Mieteinkünfte gemacht werden, wird Steuerhinterziehung begangen. Zu beachten ist, dass auch Falschangaben bei absetzbaren Kosten Steuerhinterziehung darstellen. Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung gehören zu der sog. Überschusseinkunftsart. Dies bedeutet, dass steuerpflichtig (nur) der Überschuss der Mieteinnahmen über den Werbungskosten ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Werbungskosten sind die Kosten, die für Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen anfallen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Diese Werbungskosten sind demnach von der Einkommenssteuer absetzbar. Werden falsche Angaben bei den absetzbaren Kosten gemacht, begeht man ebenfalls Steuerhinterziehung.

• Kostenverschiebung: Es sind nur Kosten absetzbar, die zu einer vermieteten Immobilie gehören. Wird eine Wohnung beispielsweise selbst genutzt oder unentgeltlich an jemanden überlassen, können anfallende Kosten jedoch nicht abgesetzt werden. Daher kommt es vor, dass diese Kosten einer anderen vermieten Wohnung zugeordnet werden. Wer eine solche Kostenverschiebung vornimmt, begeht Steuerhinterziehung.

Rechtslage bei Vermietungen über Airbnb oder anderen Portalen

Immer mehr Vermieter nutzen Onlineplattformen wie Airbnb zur Vermietung, da diese einfach und günstig gestaltet sind. Bisher musste Airbnb die Kontrolldaten von Vermietern nicht übermitteln. Dies hat sich allerdings mit dem letztinstanzlichen Rechtsurteil eines langjährigen Gerichtsverfahrens in Irland geändert. Nun ist Airbnb verpflichtet, Daten von Vermietern zu steuerlichen Kontrollzwecken zu übermitteln. Zu den übermittelten Daten gehören in der Regel Name und Anschrift der Vermieter sowie Vermietungsumsätze. Die Steuerfahndung wertet diese Daten aus. Dabei werden die übermittelten Daten mit den Angaben in den abgegebenen Steuererklärungen der Vermieter verglichen.

Wurden erzielte Mieteinkünfte in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß steuerlich erklärt, drohen nicht nur unangenehme Nachzahlungen, sondern auch eine Verurteilung wegen Steuerhinterziehung. Falls Sie Mieteinnahmen nicht richtig oder überhaupt nicht angegeben haben, sollten Sie unverzüglich einen Rechtsanwalt kontaktieren und sich anwaltlich beraten lassen.

Strafbefreiende Selbstanzeige

Wurde keine ordnungsgemäße Steuererklärung abgegeben, besteht die Möglichkeit durch eine strafbefreiende Selbstanzeige nicht erklärte Mieteinkünfte nachzumelden und strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Damit eine solche Selbstanzeige wirksam ist, müssen die Mieteinkünfte mindestens der vergangenen zehn Jahre nachgemeldet und unvollständige oder falsche Angaben korrigiert werden. Wichtig zu wissen ist, dass es strenge formale Anforderungen an die strafbefreiende Selbstanzeige bestehen. Daher sollte die Selbstanzeige unbedingt mit anwaltlicher Hilfe erstellt werden, damit die strafbefreiende Wirkung nicht durch vermeidbare Fehler gefährdet wird.

Zu beachten ist ferner, dass eine strafbefreiende Selbstanzeige dann gesperrt ist, wenn die Tat bereits entdeckt wurde. Ist beispielsweise bereits ein Brief vom Finanzamt eingetroffen, liegt ein sogenannter Sperrgrund vor. Allerdings kann in diesen Fällen eine verspätete Selbstanzeige noch strafmildernd wirken und unter Umständen zur Einstellung des Ermittlungsverfahrens führen.

Wann sollte ein Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden?

Wenn Sie falsche oder keine Angaben bezüglich Mieteinnahmen gemacht haben, sollten Sie unverzüglich einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Rechtsanwalt Kian Fathieh bietet seit vielen Jahren die Erstellung von Selbstanzeigen für Mandanten an und besitzt langjährige Erfahrung bei der Steuerstrafverteidigung von Mandanten.

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